רוכש/ מוכר דירה?

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין 

ידוע הספור המקראי על עשיו שחזר מן השדה עייף ויגע, ראה את אחיו יעקב שהכין תבשיל  עדשים אדום  ולא עמד בתאוותו. תאוותו של עשיו היתה כה רבה עד כי ביקש למכור את בכורתו בנזיד עדשים זה, וביקש מיעקב אחיו שיתן לו מהתבשיל "... הלעיטני נא מן האדום האדום הזה.." התחנן עשיו ליעקב וכנגד תבשיל העדשים מכר עשיו ליעקב את בכורתו.  "..למה לי זה הבכורה ..הנה אני הולך למות.."

​

​כיצד נמכרה הבכורה ? לכל היותר וכנראה בתקיעת כף וזה מספיק על פי כל דין.

לעומת זאת אברהם אבינו, עת ביקש לקנות חלקת קבר לקבור בה את שרה אשתו פנה לעפרון החיתי אשר לו היה שדה ובו מערת המכפלה וביקש לקנותה ממנו ע"מ לקבור בה את שרה אשתו. הוא שילם וקנה את המערה בתמורה לארבע מאות שקל "עובר לסוחר". אברהם ביצע את הרכישה כנגד שטר כתוב. גם  הנביא ירמיהו על פי ספור המקרא מספר ירמיה רכש את החלקה אשר בענתות בשטר.

א"כ רואים אנו כי יש גם בתורה עדות כי רכישות מקרקעין נעשו מאז ומעולם בכתב ולא הסתפקו בהתחייבויות מסוג אחר הטובים לעסקאות בטובין, נכסים אחרים.

בימינו אנו העניין מעוגן בחוק. סעיף 8 לחוק המקרקעין עמיד את דרישת הכתב כדרישה שאותה מחייב החוק הישראלי ( ואחרים ) ואשר רק בהתקיימה של דרישה זו, נוצרת מחויבות חוזית במקרקעין כל סוג שהוא בין המוכר לבין הרוכש. התחייבות אחרת לביצוע רכישה או מכירה של מקרקעין, כגון בעל פה, עדים, תקיעת כף ונוספות, אינה יכולה  לגרום למחויבות של התחייב בעסקת הנדל“ן.

מפאת חשיבותה הרבה של עסקה במקרקעין ולמען וודאות כי הצדדים לעסקה הגיעו לגמירות דעת ושלא הגיעו להסכמה מתוך חיפזון וקלות דעת, החוק (ס' 8 לח. המקרקעין) מחייב כי עסקה במקרקעין תעשה במסמך כתוב.

לא היה חוק בחקיקה הישראלית שנדון כה רבות בבתי המשפט ושהעסיק אישי משפט ואקדמיה כמו סעיף 8 לחוק המקרקעין העוסק בדרישת הכתב.אי בהירות שבהבנתו היא זו שהביאה להיזקקות פרשנית תוך התדיינות משפטית רבה.

הפסיקה הענפה שהתפתחה בעניין זה החלה מדרישת כתב נוקשה והלכה והתרככה עם השנים מתוך מגמה למצוא את האיזון הראוי שבין דרישת הכתב המהותית ונוקשה לבין מניעת אפשרות ניצולה לרעה בידי צד מן הצדדים שאינו מעוניין לקיים את חובתו שבהסכם.

הפסיקה הלכה והתפתחה באופן שבתחילתה היתה נוקשה ושמרנית וצמודה ללשונו של החוק וסופה פריצת דרך של שמשפט עד לאפשרות השלמת פרטים החסרים בהסכם שבין הצדדים ובלבד שהוכחה כוונת הצדדים להתקשר במסמך מחייב.

אמנם משפטנים ניסו לטבוע מטבעות לשוניות, כמו גישות שונות, גישות נוגדות, גישה מחמירה, גישה מקלה, ניתן להבחין כי לא כך יש לבחון את הפסיקה ,אלא קיימת מגמה ברורה והתפתחות קונסטרוקטיבית, הדרגתית של ההלכה בנדון שנעשתה בשלבים החל מדרישת כתב מהותית –קונסטיטוטיבית בפס"ד גרוסמן ועד לדרישת כתב ראייתית בפס"ד קלמר. דרישת הכתב שהיא מהותית גרמה לאורך השנים לניסיונות חוזרים ונשנים לנצלה לרעה. למרות זאת לא חזר בו ביהמ"ש מעולם מהעמדה העקרונית שלפיה דרישת הכתב בחוזה מקרקעין היא מהותית.בית המשפט אשר נדרש לכך התמודד עם תופעת ניצולה לרעה של הדרישה תוך פיתוח דרכים לרכך ולהגמיש את דרישת הכתב לשם מציאת האיזון הראוי שבין הקפדה על מהותיות הכתב מחד גיסא לבין אי מתן אפשרות ניצולה לרעה של דרישת הכתב המהותית, לצורך התחמקות מקיומו של הסכם ע"י  אחד הצדדים שאינו מעוניין בקיומו עוד מאידך גיסא. בית המשפט אשר שדן בסוגיות שהובאו בפניו בשאלת דרישת הכתב הצליח לרוב המכריע ע"י ריכוך דרישת הכתב למנוע ניצולה לרעה. בשלב הראשון של הריכוך הסתפק ביהמ"ש בכמות מינימאלית של פרטים במסמך שבכתב תוך השלמה נורמטיבית של הפרטים החסרים ובשלב הבא של המקרים הקשים שהובאו בפניו הפעיל ריכוך נוסף שמצמצם את הפער בין דרישת הכתב המהותית לבין דרישת הכתב הראייתית, ע"י מתן אפשרות להוכיח תוכנן של הסכמות שמחוץ למסמך הכתוב ע"י שימוש בראיות חיצוניות. עמדת הפסיקה אשר משתרעת על פסקי דין רבים שעסקו בשאלת התנאים המהותיים הנדרשים לקיומו של ס' 8 לחוק המקרקעין, מאשרת את העמדה שמדובר בהתפתחות הדרגתית בעמדתה של הפסיקה, שתחילתה מגמה שמרנית נוקשה וסופה

משה אבני, עורך דין ומגשר, משלב ניסיון וידע בכל תחומי המשפט ובעיקר בתחום המקרקעין, תוך מקצועיות ומתן דגש על שביעות רצון הלקוחות. עו“ד אבני עוסק בתחומים רבים כמפורט להלן תוך טיפול אדיב, יעיל, מקצועי ומסור לקהל לקוחותיו.

​

כיצד מייסדים עמותה בישראל, מי רשאי להקים עמותה וכיצד מתבצע הרישום?

 

בישראל של שנת 2016 רשומות 38,000 עמותות. עמותות אשר הוקמו למטרות שונות כמו עמותות צדקה, דת, ספורט, תרבות, בתי כנסת קרנות תמיכה, ישיבות כוללים, מוזיאונים תיאטראות וכדומה. העמותות רשומות בפנקס העמותות על ידי רשם העמותות שברשות התאגידים שבמשרד המשפטים. רשם העמותות מנהל את הקמתן ומפקח על ניהולן התקין ובהתאם לחוק. 

 

כיצד מקימים עמותה? 

עלכם להגיש בקשה לרשום עמותה לרשם העמותות שכן רק על ידי רישומה של העמותה בפנקס העמותות תיווסד העמותה.

​

מי רשאי לייסד עמותה?
שני בני אדם או יותר שגילם מעל 18 שנים ואשר אין להם רשום פלילי, המבקשים להתאגד כתאגיד למטרה חוקית ואשר אין במטרתה העיקרית כדי להפיק רווחים לעשיית רווחים, ואסור לחברי העמותה ולמייסדיה ליהנות מרווחים שהופקו על ידי העמותה.

הגשת הבקשה 

את הבקשה לרישום עמותה יש להגיש לרשם העמותות ובה יצוינו: שם העמותה, מטרותיה, כתובתה בישראל, כתובת אינה יכולה להיות תיבת דואר. שמות המייסדים ומספרי תעודות הזהות, כתובתם. במידה והכתובת המצוינת בבקשה היא של עורך דין או רואה חשבון יש צורך לצרף הצהרתו על הסכמה לשמש כתובת העמותה והצהרתו תכלול ידיעתו כי בהתאם לחוק על העמותה להודיע על שנוי כתובתה. זאת במטרה להבטיח בקורת וקשר רציף עמה.

המייסדים יחתמו על תצהיר בפני עורך דין שבו מצהירים על נכונותם לכהן כחברי ועד בעמותה שאותה מייסדים.

בעת הליכי הרישום במילוי טופס הבקשה, על העמותה לבחור את שמה. עליכם להגיש במצורף לבקשה 3 שמות לעמותה לפי סדר עדיפות יורדת כדי שישמשו חלופה לשם הנדרש במידה ויפסל. שם נפסל על ידי הרשם כשהוא דומה לשם עמותה אחר או יש בו כדי הטעייה של הציבור שמא מדובר בעמותה אחרת.

מומלץ להיות זהירים במתן שם הולם לעמותה בהתאם לדרישות החוק כדי שהבקשה לרישום תיעתר והעמותה תירשם.

כן נדרש בטופס הבקשה כי על העמותה להגדיר את מטרותיה. אין להסתפק בציון מטרות כלליות כגון תרבות, דת, ספורט. המטרות תהיינה ברורות ומעשיות ועליהם לשקף את הנושאים שבכוונת העמותה לקדם ואת הפעילות שבכוונתה לבצע בפרק זמן סביר לאחר הקמתה. נידרש להקפיד על נוסח אחיד של מטרות בבקשה ובתקנון.

על המייסדים לקבוע תקנון לעמותה, למעשה התקנון משקף התחייבות חוזית בין חברי העמותה לעמותה אותה מייסדים וכן יחסים חוזיים בינם לבין עצמם חברי העמותה.

במידה ולא יצורף תקנון שנוסח עצמית ישמש התקנון המצוי כתקנון העמותה ואפשר גם לקחת את הנוסח של התקנון המצוי ולערוך בו שנויים ותוספות בהתאם ויוגש מצורף לבקשה.

התנהלות העמותה תבוצע בהתאם לתקנון שאושר ויהיה בו כדי לשמש בסיס ליחסים בין חבריה לעצמם ובין העמותה לחבריה.

יש בהחלטת רוב חברי האסיפה הכללית כדי לשנות את התקנון את שמה ואת מטרותיה של העמותה. ההחלטה על השינוי תירשם בידי הרשם יחד עם השינויים המחויבים ומיום רשומה יחול תוקפה.

עליכם לשלם אגרה ודמי פרסום ברשומות. את הסכומים המעודכנים של האגרה אפשר למצוא באתר רשות התאגידים ובשרת התשלומים הממשלתי. אפשר לבצע את התשלום באמצעות אתר האינטרנט של רשות התאגידים או בבנק הדואר באמצעות שובר תשלום המונפק על ידי משרדי רשם העמותות. לבקשת הרישום יש לצרף את הקבלה המקורית המיועדת למסירה לרשם העמותות.

 

סיבות לדחיית רשום עמותה 

לידיעתכם, הרשם יפסול או ידחה רשום עמותה בין היתר: אסור שבין מטרותיה של העמותה תהא מטרה שיש בה כדי שלילת קיום המדינה או שלילת אופייה הדמוקרטי או יש בה כדי מתן כר לפעולות בלתי חוקיות. או יש בשמה כדי לגרום להטעיה ודומה לשם עמותה או חברה אחרת. כמו כן אם שמה דומה לשם של עמותה אחרת או חברה אחרת שפורקו שנתיים קודם לכן.

תוך 4 חודשים או תוך זמן אחר שנקבע על ידי רשם העמותות יש לשנות את שמה של העמותה אשר הגישה שם שלא יאושר לרישום מהטעמים שלעיל, תידרש לשנות שם, במידה ולא עשתה יבחר רשם העמותות שם שיתאים למטרות ויודיע על כך במשלוח תעודה לשנוי שם.

רישום העמותה 

לאחר שהוגשה בקשה בהתאם לדרישות החוק לרישום עמותה על צרופותיה, תירשם העמותה בידי רשם העמותות בפנקס העמותות, זולת אם היה מנוע מלעשות כן בשל אי עמידת המייסדים בדרישות החוק.

מיד לאחר שנרשמה עמותה יפרסם רשם העמותות הודעה ברשומות. הרשם ינפיק לעמותה תעודת רשום. התעודה היא זו המעידה על ייסוד העמותה כחוק מהיום שצוין בתעודת רשום תהיה העמותה לגוף משפטי עם הזכויות והחובות המשפטיות החלות עליה. רק עם רישומה בפנקס העמותות העמותה תיכון.

​

לתשומת לב הקוראים: אין האמור ברשימה זו משום מתן ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואף אין בדברים אלו כדי המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מנקיטתם. קורא המסתמך על דברים אלו באחריותו הבלבדית ותוצאות הסתמכות זו ותוצאותיה הישירות ו/או העקיפות תחולנה על המשתמש בלבד ולא יוכל להלין על כך.​​​